杭州楼市：跌宕起伏的冰火两重天，二手房成交量逆袭新房？

元描述： 杭州楼市经历过火爆，如今却呈现出冰火两重天的景象。二手房价格持续回调，部分房源甚至跌回2016年的水平，而新房交付后出现破发的现象也比比皆是。然而，二手房成交量却逆袭新房，成为市场的主流。本文将深入分析杭州楼市的现状，探究二手房逆袭背后的原因，并展望未来趋势。

近年来，杭州楼市经历了从火爆到降温的转变，这背后是深刻的市场变化和政策调整。而如今，杭州楼市更呈现出一种“冰火两重天”的景象：一边是二手房价格持续回调，部分房源甚至跌回2016年的水平，一些业主更是血亏百万；另一边则是二手房成交量逆袭新房，成为市场的主流。这究竟是市场回归理性，还是另有隐情？本文将从多个角度深入分析杭州楼市的现状，探究二手房逆袭背后的原因，并展望未来趋势，为购房者提供参考。

杭州二手房市场：跌跌不休，部分房源价格跌回六年前

杭州二手房市场近期的表现可以用“跌跌不休”来形容。根据浙报传媒地产研究院丁建刚房产的数据，杭州市场在2021年经历从火山喷发到天寒地冻的转折。上半年，翠苑三区、朝晖七区、闸弄口新村等老旧小区，轮番登上二手住宅月度成交榜前十，这些老旧小区成交价格基本在2.2万-2.7万元/平方米左右，基本重回2016年的价格水平。部分郊区板块次新二手房，房源充足，加上较完善的配套和地铁优势，仍是刚需购房者的重点关注对象，近期的价格也在不断回调，几乎回到六七年前的价格水平。

被称为学区房“神盘”的耀江文鼎苑，二手房价从最初约1.2万元/平方米一路上涨，2020年成交价在约7万元/平方米以上，2021年上半年曾达约11万元/平方米，此后持续回落。2023年耀江文鼎苑价格已经回落至约5.3万元/平方米，这一价格接近2017-2018年的价格水平，与2021年高峰相比价格几乎拦腰折断。

总的来看，杭州二手房价格几乎呈现全线回落的态势，大多数二手房的价格大致回到了2018年左右的水平。部分“老破小”房源的价格已经回到了2016年的水平。

新房交付即破发：杭州楼市“冰火两重天”的另一面

二手房价格下跌的同时，新房交付即破发的现象也比比皆是。根据杭州房小团数据，目前仍然执行新房限价的40多个板块中，接近一半的板块次新房出现了房价破发情况。比买入价低几千块一平方的次新房比比皆是，有的甚至巨亏8000元/平米，就连未来科技城正核心的小区也在比新房限价便宜6000元/平米出手。

其中，桃源是房价破发较为典型的板块，甚至有业主喊话亏本80万抢跑，近一年交付的三个新小区沁语晓庭、杭玥府、溪语宸庐近90天成交均价全部低于3万/平米，而它们新房限价统统3.4万/平米，二手房出货价砸破发行价，明面上房价起码跌掉6000元/平米。

二手房普跌和新房破发，共同构成了杭州楼市“冰火两重天”的现状。

二手房成交量逆袭新房：市场回归理性？

尽管杭州二手房价格持续下跌，但值得关注的是，二手房成交量却逆袭新房，成为市场的主流。根据杭州贝壳研究院，6月二手网签8849套，二手成交连续4个月突破8000单，环比5月提升7.2%，同比去年6月 (5258)增长68.3%。住宅网签均价28678元/平米，与5月均价（29032）相比下滑1.2%，同比去年6月均价（30121）下滑4.8%。

据潮新闻美好生活研究院统计，2024上半年杭州（含富阳、临安）新房成交约3.4万套，二手房成交超4.3万套，二手成交首次超越新房。

贝壳研究院认为，随着供地的放缓，二手价格回调，性价比凸显，未来可以预见的是，二手成交占比会不断提升，预计2024年将成为首个二手成交高于新房的年度。

杭州二手房逆袭背后的原因

杭州二手房成交量逆袭新房，背后有多方面的原因：

  • 二手房价格回调，性价比凸显：随着二手房价格的持续下跌，部分房源的性价比逐渐显现，吸引了更多购房者的关注。

  • 新房限价政策的影响：新房限价政策导致部分新房的价格偏高，而二手房则不受限价政策的约束，价格更加灵活，因此吸引了不少购房者。

  • 二手房市场供应充足：二手房市场供应充足，选择空间更大，能够满足不同购房者的需求。

  • 二手房交易流程简化：二手房交易流程相比新房简化了不少，能够快速完成交易。

杭州楼市未来趋势展望

总体来看，杭州楼市短期内仍将处于调整期，二手房价格预计将继续回调，但跌幅会逐渐放缓。而二手房成交量则有望继续保持高位，并逐步超越新房成交量。

未来杭州楼市的发展趋势将取决于以下几个因素：

  • 政策调整：政府对楼市的政策调整将直接影响市场走向。

  • 经济发展：经济发展状况将影响购房者的购买力。

  • 市场供求关系：市场供求关系将影响房价的涨跌。

杭州二手房市场：机遇与挑战并存

对于购房者而言，杭州二手房市场目前处于一个机遇与挑战并存的阶段。机遇在于，二手房价格回调，性价比凸显，能够以更低的价格买到心仪的房子。挑战在于，市场仍处于调整期，房价波动较大，需要仔细研究市场行情，谨慎决策。

常见问题解答

Q1：杭州二手房价格还会跌吗？

A1：短期内，杭州二手房价格预计将继续回调，但跌幅会逐渐放缓。

Q2：现在买二手房合适吗？

A2：现在买二手房，需要根据自身情况和市场行情进行判断。如果急需置业，可以考虑入手，但也要做好心理准备，可能会面临房价继续下跌的风险。

Q3：杭州新房市场怎么样？

A3：杭州新房市场竞争激烈，但受限价政策的影响，部分新房的价格偏高，性价比不高。

Q4：杭州楼市未来会如何发展？

A4：杭州楼市未来发展趋势将取决于政策调整、经济发展和市场供求关系。

Q5：杭州楼市有哪些投资机会？

A5：杭州楼市投资机会主要集中在一些潜力板块和优质房源。需要进行深入的研究和分析，选择合适的投资标的。

Q6：如何判断二手房价格是否合理？

A6：判断二手房价格是否合理，需要参考周边同类型房源的成交价格、市场行情、房屋状况等因素。

结论

杭州楼市目前处于调整期，二手房价格持续回调，但成交量却逆袭新房，成为市场的主流。这反映了市场回归理性，购房者更加注重性价比。未来，杭州楼市将继续受到政策调整、经济发展和市场供求关系的影响。对于购房者而言，需要谨慎决策，选择合适的时机和房源。